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IRR内部収益率を知れば不動産投資で騙されなくなる【初心者必見】

IRR

みなさん、株や債券、FXなどに投資する際に判断基準には、それぞれ、ご自身で決めたルールのようなものがあると思います。

公開企業への投資とは異なり、未上場企業への投資の際には信頼できる株価というものが存在しないので苦労します。

そういう時にプライベートエクイティのファンドの担当者などはIRR(Internal Rate of Return:内部収益率)という指標を使用します。

この指標はファンドなどで働いていない限りあまり聞きなれないと思いますが、

実は、そうではありません。不動産投資などでは非常に役に立ちます

この記事では、IRRについてわかりやすく、みなさんの手短な事例を使って説明したと思います。

IRRの考え方 : 全ては金利を基準

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投資するに際に、みなさん、いくら儲かるかを気にしますよね。そういう時って、「買った時の値段よりいくら上がっている」かを気にします。なぜなら、それが、全てだと思っているから。

しかし、欧米人投資家の考え方は違います。

例えば、今日100で買った株が200になった、ただし、「100年かかった」としたら、この投資は魅力的でしょうか?

多分、多くの方はそうは思いません。違和感があルカと思います。それは、時間がかかりすぎているからでしょう。

実は、時間にも価値があるということをみなさんは無意識のうちに理解しているのです。 この顕著な考えかたを欧米の投資家は持っています。

不動産を例に説明に考える

ある、商業用ビルがあるとします。物件価格は500だとします。

さて、あなたはこの価格でこの物件を購入し5年後に600で売却したとします。

(すべての手数料などはゼロだとします。)

テナント料は毎年50あり、投資期間中全て順調に回収したとします。

すると、あなたの儲けは50x4+600ー500=300となります。

初期投資 1年目 2年目 3年目 4年目 5年目
−500 +50 +50 +50 +50 +600

 

IRRの考え方では、(将来)毎年のキャッシュフローを現在価値に換算。この合計金額が初期投資額と同額になる金利をIRRと定義しています。

金融用語でいう、「将来価値を現在価値に計算する」作業です。

毎年受け取るテナント料の50と5年目の600をすべて現在価値に換算します。

その際に、現在価値がゼロになる金利をIRRと定義しています。

年利R%だとしたら、今の$Pは1年後いくらになるか、

計算式はP x(1+R)で求められますよね。

逆に、1年後の$50は現在のいくらに相当するかは、上記の計算式を逆算すると、

P x(1+R)=50

P1=50/(1+R)で、求められます。

同様に、2年後、3年後もこの考えに基づいた連結計算を行います。

2年目の50は現在価値に計算しなおすと、50/(1+R)x50/(1+R)=P2

3年目は100/(1+R)x100/(1+R)x100/(1+R)=P3

4年目は100/(1+R)x100/(1+R)x100/(1+R)x100/(1+R)=P4

5年目の600は100/(1+R)x100/(1+R)x100/(1+R)x100/(1+R)x100/(1+R)=P5

P1+P2+P3+P4+P5=500(初期投資額)

この時の、P(1〜5)の総和が初期投資額と同額になる時の金利RがIRRです。

なぜ重要なのか?

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金利は、+(プラス)金利からー(マイナス)金利まであります。先ほ計算式で求めたIRRにも、計算結果により、+(プラス)なったりー(マイナス)になったりします。会社としては、プラスの場合は投資してOK。マイナスの場合はNGとなります。IRR=0(ゼロ)が初期投資額と同額の回収となるので、投資は?となります。

投資資金を全額自己資金で投資することは基本的にはしません。なぜなら、レバレッジをかけないと高利回りが追及できないからです。

すると、投資資金全額を借り入れで行うような場合、計算したIRR以下で投資資金を調達しないと、最終的な投資利回りはプラスになりません。

IRRは投資のGO /NO GOのサインだけ示すのではなくて、調達コストの目役にとっても重要です。

まとめ

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お金には時間的な価値もあるということを知ろう。

IRRの概念は不動産投資や債券投資などの際にも役に立ちます。EXCELのスプレッドシートなどを活用してサクッと計算もできます。

ぜひ試してみてください。

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